아파트 담보대출 LTV기준

 

아파트 담보대출

주택담보대출은 집을 살 때 은행에서 집을 담보로 근저당을 설정하고 빌려주는 대출을 말합니다. 최근 50년 만기 주담대 상품이 많이 출시되었으나 정부 당국의 가계대출규제 영향으로 최장 40년 만기 주담대만 가능해지고 있습니다. 사실 만기가 얼마나 길게 잡히느냐 보다는 대출 금리를 얼마나 낮게 싸게 잘 받을 수 있느냐 그리고 최대 한도 금액을 얼마까지 받을 수 있느냐가 더 중요합니다. 

 

아파트 담보대출 LTV기준 (2023년 개정) 

아파트 담보대출은 담보인정비율을 의미하는 LTV (Loan To Value) 에 의해 제한되고 있습니다. 여기서 기준이 되는 두가지 가격이 중요합니다. 9억과 15억 입니다. 9억 이하냐, 초과냐에 따라서, 또 15억 초과인가 아닌가에 따라서 LVT비율이 크게 차이가 납니다. 또한 투기지역 및 투기과열지구인가 아닌가, 조정대상지역에 포함인가 아닌가 등에 따라서도 LTV 비율 자체가 달라집니다. 

 

LTV 는 다음식으로 계산됩니다. 

 

LTV = ( 대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 ) / 담보가치 

 

이 식에서 선순위채권은 해당 대출 실행 이전에 이미 동일한 물건을 담보로 근저당 설정을 하고 실행된 대출 잔액 등을 의미합니다. 

 

임차보증금은 지역별로 구분되어 설정되어 있습니다. 국가에서 경매 진행시 등에 임차인들의 채권 권리를 보장해주는 최소한의 안정장치라고 생각하시면 됩니다.

 

지역별 소액임차보증금 

 

전세나 월세를 들어가 살고 있는데 집주인이 사업이 망해서 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 소액임차인보증금 범위에 해당된다면 경매 진행시 다른 어떤 배당금 채권보다도 먼저 소액임차보증금 범위내에서 배당을 받을 수 있습니다. 

 

그래서 은행에서는 집을 담보로 대출해 주는 주택담보대출을 실행할 때 최악의 경우인 경매가 진행되는 만일의 사태에 대비해서 미리 소액임차보증금 만큼을 LTV산정식에 반영해서 대출실행금액을 계산하는 것이죠. 

 

현재 LTV 기준비율은 당연히 지역마다 다르며 최저 20% ~ 최대 70% 정도 입니다.  

 

카카오뱅크 아파트 담보대출

요즘은 온라인은행인 토스, K뱅크, 카카오뱅크 등에서도 주택담보대출을 해주고 있습니다. 카카오뱅크의 경우 최대한도 10억, 최저금리 연4.07%, 중도상환햬약금 면제 라는 파격적인 조건을 내걸고 공격적인 영업을 하고 있습니다. 다만 실제 받게되는 최저금리는 개인의 신용등급 등 다양한 조건에 따라 다소 높게 나올 수도 있겠죠. 최저금리 라는 것은 모든 조건을 충족하는 경우에 한해 실행되는 말 그대로의 최저금리일 뿐이니까요. 

 

주담대금리 

대부분의 주담대 금리는 다음식으로 구해집니다.

 

COFIX 기준금리 + 은행별 가산금리 

 

요즘 통산 기준금리 3.66% 에 가산금리 1.8%~2.6% 정도를 더한다면 실제 실행되는 주택담보대출금리는 대략 5.46%~6.26% 사이 정도될 듯 합니다. 은행마다, 담보물건마다, 대출실행받는 분의 개인신용정도에 따라 은행이 산정하는 가산금리는 천차만별이니 잘 알아보시고 최대한 유리한 조건을 찾아보셔야 합니다. 

 

 

COFIX 기준금리는 그냥 시장 상황에 따라 3개월 마다 정해지는 것이라서 어차피 개인들이 어떻게 할 방법이 없다고 생각하면 됩니다. 결국 대출금리를 정하는 것은 가산금리입니다. 이 가산금리는 은행별로 어떤 특정 금융상품을 가입하거나 해당은행의 방카슈랑스나 카드사와 연계되어 3개월 카드이용금액 총200만원 이상이면 금리 0.01% 인하 등의 혜택을 주기도 합니다. 카드 사용내역 이외에도 외부 결재금액 자동이체 내역 3건 이상, 특정 예,적금 상품 가입 등등의 다양한 조건을 만족하는 경우에 따라 은행에서 추가로 낮춰주는 가산금리가 있으니 이러한 사항들을 꼼꼼히 체크하고 대출실행 전에 해당 창구의 담당직원에게 최대한 낮출 수 있는 가산금리 조건등을 미리 확인하시기 바랍니다. 

 

주담대 변동금리 COFIX 하락 

은행에서 실행하는 주담대금리는 통상 변동금리로 많이 진행하는데 이 주담대 금리의 기준이 되는 금리를 COFIX 금리라고 합니다. 15일 발표된 자료에 따르면 COFIX 금리는 2023년 7월 3.69% 보다 0.03% 떨어진 3.66%로 집계되었습니다. 

 

 

코픽스 산정은 국내 8개 대표은행이 조달한 자금의 가중평균금리로 구해지는데, 은행이 실제 취급한 예금, 적금, 은행채 등 모든 수신상품의 금리 변동이 반영됩니다. COFIX가 낮아지면 은행이 그 만큼 더 적은 이자를 내고 필요한 돈을 구할 수 있다는 것이조, 높아지면 은행이 필요한 자금을 빌릴때 더 많은 이자를 지불해야 한다는 의미입니다. 

 

주택담보대출을 빌려서 아파트를 구입하려는 일반인들에게는 당연히 COFIX 기준금리가 낮아져야 더 싼 이자로 대출을 실행할 수 있겠죠. 

 

 

 

2023.03.10 - [재테크] - 대출 이자 싸게 잘 받는 방법

대출 이자 싸게 잘 받는 방법

2020.03.11 - [부동산] - 서울 1인 가구 밀집지역

서울 1인 가구 밀집지역

2023.03.15 - [부동산] - 2023.03.10 경매 다세대 빌라 현황

2023.03.10 경매 다세대 빌라 현황